Igen Tisztelt Önkormányzati Képviselők!
Igen Tisztelt Bizottsági Tagok!

Feljegyzés Eger Megyei Jogú Város Önkormányzata „Petőfi téri ingatlanfejlesztési program” : NEMZETKÖZI ÚSZÓ ÉS VÍZILABDA KÖZPONT EGER RÉSZPROGRAM megvalósítása tárgyában

A.) ELŐZMÉNYEK

I.

A „ Petőfi téri ingatlanfejlesztési program” egy rendkívül hosszú ideje megvalósításra váró elképzelés, amely a több, mint egy évtizeddel ezelőtt történt kisajátítások és a fejlesztési elképzelésekkel kapcsolatos tervezések, városrendezési és egyéb előkészítő munkálatok, stb. következtében rendkívüli költségeket emésztett fel, ugyanakkor az eltelt legalább másfél évtized során semmiféle részeredményt sem produkált és a „romokban álló” Bárány uszoda és a mellette éktelenkedő gazos terület háborús sebként éktelenkedik a város turisztikai központjában.

II.

A korábbi rendezési terv és területfejlesztési koncepció a két terület – mármint a Bárány és az összes többi telek – együttes fejlesztését preferálta.

Az együttes fejlesztés a címben jelzett program létrehozására megvalósítható.

1. )

Mértékadó építész és városépítési, valamint geodéta és más szakemberek mindig is egybehangzóan állították, hogy a Bárány melletti területre magas építmény nem való.

2. )

A Bárány Uszoda külön projektként történő felújítása és a mellette lévő területek párhuzamos hasznosítása együttesen alkothatják az ÚSZÓ ÉS VÍZILABDA KÖZPONT PROGRAMOT.

3. )

Már a 2000-es évek végén is igaz volt, a Platán felépítése és megnyitása után pedig még inkább igaz az, hogy a strandkörnyéki terület újabb szállodát nem bír el, további szállodára szükség nincsen.

4. )

A korábban preferált szállodai fejlesztés helyett apartmanokból, fitnesz, wellness részlegekből, gyógycélú, illetve gyógyászati helyiségekből, irodákból, üzletekből és konferenciateremből álló program valósítható meg, amely bázisát képezi a „KÖZPONTNAK”.

5. )

Időközben statikai és egyéb okok miatt a „Bárány projekt” tulajdonképpen és ténylegesen már le is vált a Petőfi téri ingatlanfejlesztési programról.

E ténylegesen létrejött helyzethez kell – lehet – igazítani a szabályzatokat és a koncepciókat, s mindezek alapján megvalósítani az alábbi fejlesztést.

B.) A KONCEPCIÓ

I.

A Bárány uszodát a város önerőből, illetve támogatási pénzekből felújítja.

Emellett az egri 6469 hrsz. , 6471. hrsz., 6472/1 hrsz., 6472/2 hrsz., 6474 hrsz., 6475 hrsz., 6465. hrsz. alatti ingatlanok, esetlegesen pedig az egri 6464 hrsz., 6494/1 hrsz., 6477 hrsz. és 6089 hrsz. alatti ingatlanokon az alábbi koncepció valósul meg.
Ezen ingatlanok zömének tulajdonosa az Önkormányzat. Az esetlegesen felsorolt ingatlanok bevonása nem szükséges, az alábbi koncepció ezen ingatlanok bevonása nélkül is megvalósítható.
Az Önkormányzat adásvételi szerződéssel értékesíti az ingatlanokat a fejlesztő számára, a fejlesztő pedig a vételárat részletekben fizeti meg, a beruházás ütemének megfelelően oly módon, hogy a vételár zömét az adásvételi szerződések megkötésekor megfizeti.
Természetesen lehetőség van arra is, hogy a fejlesztő nem részletekben és készpénzben törleszti a vételárat, hanem a létrejövő ingatlanegységek egy bizonyos részét az Önkormányzat tulajdonába adja.
Ez szokványos barter eljárás a társasházi építkezések kapcsán.
Az Önkormányzat jogainak védelmére megfelelő jogi biztosítékok, garanciák szolgálnak, melyek a szerződés tartalmát képezik.
Természetesen lehetőség van tőkeerős fejlesztő bevonására, s talán banki finanszírozásra is, ez utóbbi azonban valószínűleg nem szükséges és nem is javasolt.

II.

Ami már most magát a fejlesztést illeti:

Sem megvalósító tőke nem áll rendelkezésre, sem városfejlesztési igény, sem környezetvédelmi lehetőség nincs arra, hogy az írt ingatlanokon gyógyszálló komplexum jöjjön létre. Ugyanakkor az irdatlan belvárosi dzsumbujnak is el kell tűnnie és a méregdrágán kisajátított, megvásárolt telkeknek hasznosulniuk kell végre.

Erre jelenleg a következő lehetőség mutatkozik:

Megtartva a gyógyászati és idegenforgalmi besorolást, medence komplexum, wellness szolgáltatásokat és gyógyszolgáltatásokat nyújtó központi „ intézményi” rész mellett apartmanok létesülnek, amelyek magántulajdonosok tulajdonába kerülnek, illetve – barter esetén – részben önkormányzati tulajdonban maradnak, s bérlet útján hasznosulnak.
A város tulajdonában maradó, illetve kerülő apartmanok a KÖZPONT szálláshely igényeit elégíti ki, a kiegészítő szolgáltatások helyiségeinek némelyike, egyike – másika ugyancsak önkormányzati tulajdonban maradhat.
Az uszodák, a termálfürdő, a törökfürdő bejáratának közvetlen közelében, a Szent József Park és a Vár, az Érsekkert, a barokk belváros között felépülő ezen apartmanokra megfelelő kereslet mutatkozna a magyar, az ukrán, az orosz, az osztrák, a német, a holland és az usa-beli piacon mind repatriálók, mind csak Magyarországon ingatlant szerezni kívánó magyarok, mind pedig a külföldiek körében, tehát a KÖZPONT céljait és szolgáltatásait közvetlenül nem szolgáló apartmanok viszonylag gyors értékesíthetősége is biztosított.
A koncepción több mint évtizednyi ideje dolgozik az Egri Építész Iroda Dely György irányításával,az Egri Építész Iroda az itt vázolt koncepcióval előzetesen teljes mértékben egyetért és megvalósításában szerepet vállal.
A szervezésre és a jogi feladatok elvégzésére megfelelő, kellő helyismerettel és szakmai felkészültséggel rendelkező projekt - manageri és jogi kapacitás rendelkezésre áll.
Az apartmanok eladási ára a 350.000,- Ft – 400.000,- Ft / m2 árat is elérheti, ez az ár már természetesen luxusszínvonalat képvisel és jelentős jogosítványokat hordoz a gyógykomplexummal, annak használatával kapcsolatban. Ez utóbbival összefüggő barter lehetőség, hogy a létrejövő medencék, gyógyászati és wellness építmények, berendezések, eszközök, stb. kerülnek az Önkormányzat 1 / 1 arányú tulajdonába, amelyeket azután az apartmanlakók és az utcáról bejövők részére is hasznosít, tehát a KÖZPONT fő funkcióján túl kiegészítő és állandó hasznosulása is biztosított ezen fejlesztési elemeknek.

III.

A projekt beindításához el kell készíteni soron kívül a szükséges szabályzatmódosításokat és az új felértékelést, hisz a korábbi felértékelés még a 2000-es évek első feléből származik.

Ingatlantérmértékek:

• az egri belterületi 6469. hrsz. alatt felvett, 532 m2 területű, Eger, Szarvas tér 3. sz. alatt lévő,
• az egri belterületi 6471. hrsz. alatt felvett, 919 m2 területű, Eger, Petőfi tér 1. sz. alatt lévő,
• az egri belterületi 6472/1. hrsz. alatt felvett, 365 m2 alapterületű, Eger, Petőfi tér 7. sz. alatt lévő,
• az egri belterületi 6472/2. hrsz. alatt felvett, 1142 m2 területű, Eger, Petőfi tér 3-5. sz. alatt lévő,
• az egri belterületi 6474. hrsz. alatt felvett, 1170 m2 területű, Eger, Frank Tivadar u. 4. sz. alatt lévő,
• az egri belterületi 6475. hrsz. alatt felvett, 1309 m2 területű, Eger, Frank Tivadar u. 6. sz. alatt lévő,
• az egri belterületi 6465. hrsz. alatt felvett, 440 m2 területű, Eger, Frank Tivadar u. 1. sz. alatt lévő,
• az egri 6464. hrsz. alatt felvett, 269 m2 alapterületű, Eger, Kertész u. 6. sz. alatt lévő ingatlanokon,
• valamint az egri belterületi 6480. hrsz. alatti ingatlanból a telekalakítást követően kialakuló cca. 320 m2 térmértékű ingatlanon,
• az egri belterületi 6494/1. hrsz. alatti ingatlanból a telekalakítást követően kialakuló cca. 171 m2 térmértékű ingatlanon,
• továbbá – területfejlesztésileg, építészetileg, esztétikailag és üzletileg indokolt esetben – az egri belterületi 6477. hrsz. alatt felvett, 840 m2 térmértékű, Eger, Frank Tivadar u. 10. sz. alatt lévő, ingatlanon
• valamint – területfejlesztésileg, építészetileg, esztétikailag és üzletileg indokolt esetben – az egri belterületi 6089. hrsz. alatti, 469 m2 Eger, Kertész u. 3. sz. alatt lévő ingatlanon

Ezen ingatlanigények és térmértékek a korábbi koncepció alapjául szolgáló szabályozáson alapulnak, természetesen figyelembe veendő az új „Bárány projekt” megvalósíthatósága érdekében szükséges telekalakítás, telekhatár kiegyenesítés.

IV.

Sajnálatos, hogy az Önkormányzat rendkívüli anyagi ráfordításai, erőfeszítései, rengeteg munkája, tárgyalásai és szerződéskötései évről – évre sikertelenek és eredménytelenek maradtak.

A holtpontról történő kimozdulás egyetlen lehetőségének mutatkozik a fenti koncepció.

C.) FEJLESZTÉSI AJÁNLAT

I.

A B/III. pont alatt írt ingatlanok megvásárlására ez évben ajánlatot tett Munkástanácsok Országos Szövetsége és ezen ajánlatát fenntartja.

II.

A Budapesten 2014. január 21. napján Munkástanácsok Országos Szövetsége által megküldött levél az alábbiakat tartalmazta:

Eger Megyei Jogú Város Önkormányzata
Habis László Polgármester Úr részére
Ficzere György Tanácsnok, Bizottsági Elnök Úr részére
Szűcs Tamás Vagyongazdálkodási Csoportvezető Úr részére

Tisztelt Polgármester Úr! Tisztelt Tanácsnok Úr! Tisztelt Csoportvezető Úr!

Munkástanácsok Országos Szövetsége ( Képv.: Palkovics Imre Elnök ) képviseletében alulírott Dr. Sándor P. Tibor ügyvéd az alábbiakban fordulok Önökhöz.

A Heves Megyei Bíróság, mint Másodfokú Bíróság 2.Gf.25.465/2009/7 számú ítélete szerint, a Munkástanácsok Országos Szövetsége és a Független Szakszervezetek Demokratikus Ligája ( Képv.: Gaskó István Elnök ) az egri 5807 hrsz. alatti ingatlan földterülete megváltási ellenértékeként jogosult igényt tartani 39.730.000,- Ft-ra, mely fizetési kötelezettség kötelezettje az Egri Polgári Lövész Egylet.
Az Önök Önkormányzata és az említett szakszervezetek, mint jogosultak között hosszabb ideje folynak egyeztető tárgyalások annak érdekében, hogy mind az Önkormányzat, mind a Lövész Egylet, s mind a Szakszervezetek számára megnyugtató és végleges megoldás, gyors, pontos és korrekt elszámolás szülessen.
Sajnálatos módon ezek a törekvések eddig nem vezettek eredményre, felajánlott csereingatlanok révén sem oldódott meg ez a probléma.
Tájékoztatom Önöket, hogy Munkástanácsok Országos Szövetsége külön kíván elszámolni a Független Szakszervezetek Demokratikus Ligájával és mint egyedüli jogosult az alábbi megoldási, illetve elszámolási javaslatot teszi.
Munkástanácsok Országos Szövetsége és Független Szakszervezetek Demokratikus Ligája 1 / 2 – 1 / 2 arányú tulajdonában áll az egri belterületi 5807 hrsz. alatt felvett, 19876 m2 alapterületű, „lőtér” megnevezésű ingatlan földterülete.
Munkástanácsok Országos Szövetsége a Független Szakszervezetek Demokratikus Ligája 1 / 2 részét magához váltja.
A Heves Megyei Bíróság hivatkozott ítéletén alapuló követelés jelenlegi teljes összege hozzávetőlegesen 52.000.000,- Ft
Eger Megyei Jogú Város Önkormányzata megállapodást köt Egri Polgári Lövész Egylettel a kötelezettség átvállalásáról, a kötelezettséget átvállalja és a kötelezettség teljesítésének eredményeként megszerzi az egri belterületi 5807 hrsz. alatti ingatlan földterületének tulajdonjogát.
Eger Megyei Jogú Város Önkormányzata tulajdonában áll

• az egri belterületi 6469. hrsz. alatt felvett, 532 m2 területű, Eger, Szarvas tér 3. sz. alatt lévő,
• az egri belterületi 6471. hrsz. alatt felvett, 919 m2 területű, Eger, Petőfi tér 1. sz. alatt lévő,
• az egri belterületi 6472/1. hrsz. alatt felvett, 365 m2 alapterületű, Eger, Petőfi tér 7. sz. alatt lévő,
• az egri belterületi 6472/2. hrsz. alatt felvett, 1142 m2 területű, Eger, Petőfi tér 3-5. sz. alatt lévő,
• az egri belterületi 6474. hrsz. alatt felvett, 1170 m2 területű, Eger, Frank Tivadar u. 4. sz. alatt lévő,
• az egri belterületi 6475. hrsz. alatt felvett, 1309 m2 területű, Eger, Frank Tivadar u. 6. sz. alatt lévő,
• az egri belterületi 6465. hrsz. alatt felvett, 440 m2 területű, Eger, Frank Tivadar u. 1. sz. alatt lévő,
• az egri 6464. hrsz. alatt felvett, 269 m2 alapterületű, Eger, Kertész u. 6. sz. alatt lévő ingatlanok,
• valamint az egri belterületi 6480. hrsz. alatti ingatlanból a telekalakítást követően kialakuló cca. 320 m2 térmértékű ingatlan,
• az egri belterületi 6494/1. hrsz. alatti ingatlanból a telekalakítást követően kialakuló cca. 171 m2 térmértékű ingatlan,
• Továbbá az egri belterületi 6477. hrsz. alatt felvett, 840 m2 térmértékű, Eger, Frank Tivadar u. 10. sz. alatt lévő, ingatlan
• valamint az egri belterületi 6089. hrsz. alatti, 469 m2 Eger, Kertész u. 3. sz. alatt lévő ingatlan.

Szakszervezetünk meg kívánja szerezni az elengedhetetlenül szükséges darabszámban és mértékben ezen ingatlanok mindegyikének, avagy némelyikének tulajdonjogát és ezen ingatlanokon a rendezési tervnek megfelelő, az Egri Építész Iroda, Dely György Ybl díjas Építész tervein alapuló ingatlanfejlesztést kíván végrehajtani oly módon, hogy Szakszervezetünk – a Ligával történő külön elszámolás mellett – az ingatlanok vételárába beszámítja a jelenlegi összegen hozzávetőlegesen 52.000.000,- Ft-os követelését, ezzel szinkronban átruházza egri 5807. hrsz. alatti ingatlanon fennálló teljes tulajdonjogát Eger Megyei Jogú Város Önkormányzata részére, amennyiben pedig értékkülönbözet mutatkozik, úgy az értékkülönbözetet kiegyenlíti a szerződés aláírásától számított 2 éven belül természetben, az ingatlanfejlesztés során létrejövő, jogerős és végleges használatbavételi engedéllyel rendelkező, egyenként 32, illetve 64 m2 alapterületű üdülő, avagy lakás funkciójú ingatlanok természetbeni nyújtásával.

Tisztelettel kérjük, hogy a fejlesztési koncepció részletesebb kifejtése érdekében részünkre személyes konzultációt biztosítani szíveskedjenek.

Kelt.: Budapesten, 2014. január 21. napján

Tisztelettel Munkástanácsok Országos Szövetsége képviseletében:



Dr. Sándor P. Tibor
ügyvéd

III.

Ez év során annyi változás történt, hogy a cserére lehetőség már nincs, Munkástanácsok Országos Szövetsége pedig Független Szakszervezetek Demokratikus Ligájával már elszámolt, mindezek fényében Munkástanácsok Országos Szövetsége vételi ajánlatot tesz és tart fenn az említett ingatlanokra az említett – Eger Megyei Jogú Város Önkormányzatával közösen, kölcsönösen együttműködve megvalósítandó – KÖZPONT fejlesztésére.

D.) A LEGFONTOSABB MŰSZAKI PARAMÉTEREK

I.

Az alagsorban 65 db gépkocsibeálló létesíthető és értékesíthető.

II.

Szintek:

A Petőfi tér felé eső ingatlanrészen földszint + 2 emelet + tetőtér szintszám valósítható meg, a megvalósítás 3, vagy 4 ütemű, a befordulásoknál földszint + 1 emelet + tetőtér szintszám valósul meg, majd – látványos szinteltolással – a telkek túlsó végén földszint + tetőtér szintszám valósul meg.

III.

A meglévő épületek, amelyek a projekt részei ( a Bárány Uszoda és Putyi Kocsmája közötti 2 db épület ) szolgáltatási hasznosításra érdemes, étterem, kávézó, bár, fagyizó, stb. nyitható benne, amelyek szervesen illeszkednek a mediterrán jellegű utcaképhez. Ehhez kapcsolható az utca túloldalán lévő, de ugyancsak a projekthez tartozó egri 6464-6465-6466 hrsz. alatti ingatlanegyüttes, ahol sétálósikátor alakítható ki ugyancsak szolgáltatási funkciókkal.

Ez a megvalósulás szempontjából egy 4. vagy 5. ütemként adódik. Ugyanakkor a meglévő 2 épület kb. nettó 300 m2 - en hasznosítható.

IV.

A látványterven és a szerkezeti terven majd látható kis udvarokban 13 x 35 m2 alapterületű szolgáltatási egységek alakulnak ki.

V.

A földszinten elhelyezkedik egy hozzávetőlegesen 400 m2 – es wellness egység gyógyászattal és medencékkel, valamint hozzávetőlegesen 400 m2 összterületű apartman, illetve lakás.

VI.

Az 1. emeleten 25 db 35 m2 - es apartman, illetve lakás létesül, a 2. emeleten 600 m2 nettó hasznos alapterület létesül, a tetőtérben nettó 300 m2 hasznos alapterület létesül.

E.)

Ezen feljegyzés mellékletét képezi 4 db látványterv.

Kelt.: Budapesten és Egerben, 2015. január 16. napján

Tisztelettel:

Munkástanácsok Országos Szövetsége képv.:
Dr. Sándor P. Tibor ügyvéd
nevében is

Munkástanácsok Országos Szövetsége képv.:
Dr. Katona András ügyvéd